【効率的?】軍用地投資って実際どうなの?!

資産運用

こんにちは、リクです!

先日、友人から

軍用地投資がめっちゃアツい!いい物件紹介するよ!

という話を頂きました

現在、資産運用のメインは株投資だけなので、分散投資の観点から、検討してみました!

正直、不動産投資の知識はまだまだなので、詳しい方のアドバイスお待ちしています

それでは、いきましょう

軍用地投資とは

軍用地とは「自衛隊基地」や「米軍基地」のことです

下記の沖縄の米軍基地マップがわかりやすいですね

沖縄から伝えたい。米軍基地の話。Q&A Bookより

その中でも沖縄県嘉手納町にある東洋最大の空軍基地「嘉手納基地」が軍用地投資として、人気のようです‼️

軍用地投資の特徴

国が借主である

軍用地は、民間が所有している土地を国が借りて軍用地として使用している!

国と土地所有者との間で賃貸借契約が交わされ、年1回国から借地料が支払われる流れ!

ってことは国が借主なので借地料が未納なんてことがありえません!

これは、普通の不動産投資とは違う強みの1つですね!

年間借地料が毎年値上がりする

国が支払う年間借地料は、これまで毎年複利で約1%ずつ値上がり

普通の不動産投資の場合、毎年家賃を上げるなんて絶対ムリですよね

でも、国が借主であり、軍用地を使用しなければいけない事情もあるので、値上がりが可能になっています!

軍用地の売買価格

軍用地の売買価格は、年間借地料倍率売買価格

年間借地料は、「土地の面積(㎡)×国が定めた借地料の㎡単価」で計算されており、所有所有者に発行される軍用地の所在や借地料などが記載された「土地賃借料算定調書及び土地明細書」で確認します

倍率は、軍用地の取引基準となり大事な値です!

倍率は国や不動産会社が決めるものではなく、軍用地の倍率は株式市場の変動に似ており、買いたい!というお客様の多い施設は倍率が高くなっていくもので、ここ数年、沖縄軍用地の購入者の増加とともに、倍率も上昇しているそうです

例えば、

年間借地料が100万、倍率が50倍だったとき、売買価格は5000万になる計算です!

リク
リク

年間借地料も毎年値上がりしていくので、不動産取引でキャピタルゲインも出そう!

軍用地投資の特別ローンがある

軍用地投資は、人気も高く、借主が国であることから、銀行の融資も積極的のようです

また、軍用地投資用ローンもあるらしく、

  1. 元金の返済はいつでもいい
  2. 金利が2%前後

で借りられるらしいです

なので、元金は返さなくても金利分を上回る借地料が貰えれば、差額が収益になるということ

返済額ー借地料=収益

細かいところ金利や条件は銀行側と交渉ですが、軍用地投資は銀行側も積極的ということですね

では、ざっくり収益計算

軍用地投資した場合

オススメされた軍用地のスペックが

  • 借地料:82.6万円
  • 倍率:56倍
  • 売買価格:4626万円
  • 銀行金利:2%前後
  • 借地上昇率:1%前後

じゃあざっくり計算した結果が下記のとおり

年数借地料(万円)上昇率(%)上昇後借地料元金(万円)返済金(万円)損益(万円)損益合計(万円)
82.601.0183.43462692.52-9.92-9.92
83.431.0184.26462692.52-9.09-19.01
84.261.0185.10462692.52-8.26-27.27
85.101.0185.95462692.52-7.42-34.69
85.951.0186.81462692.52-6.57-41.26
86.811.0187.68462692.52-5.71-46.96
87.681.0188.56462692.52-4.84-51.80
88.561.0189.44462692.52-3.96-55.76
89.441.0190.34462692.52-3.08-58.84
1090.341.0191.24462692.52-2.18-61.02
1191.241.0192.15462692.52-1.28-62.30
1292.151.0193.08462692.52-0.37-62.67
1393.081.0194.01462692.520.56-62.11
1494.011.0194.95462692.521.49-60.62
1594.951.0195.90462692.522.43-58.20
1695.901.0196.85462692.523.38-54.82
1796.851.0197.82462692.524.33-50.49
1897.821.0198.80462692.525.30-45.18
1998.801.0199.79462692.526.28-38.90
2099.791.01100.79462692.527.27-31.63
21100.791.01101.80462692.528.27-23.36
22101.801.01102.81462692.529.28-14.09
23102.811.01103.84462692.5210.29-3.79
24103.841.01104.88462692.5211.327.53
25104.881.01105.93462692.5212.3619.89
26105.931.01106.99462692.5213.4133.30
27106.991.01108.06462692.5214.4747.77
28108.061.01109.14462692.5215.5463.30
29109.141.01110.23462692.5216.6279.92
30110.231.01111.33462692.5217.7197.63

ん???????

損益差が12年目まで赤字!!!!!

損益合計額、つまりトータル黒字は24年後!!!!

仮に、もし仮に売買価格が4600万円として、借地料を配当金としても、

1年目配当利回り1.8%

30年目配当利回り2.4%

これは、ちょっと・・・・・・

S&P500インデックスに投資していた場合

上記の軍用地投資のシミュレーション結果で言えば、

62万円を投資して、30年後には97万円を手にする

とも言えるでしょう

じゃあ、62万円をS&P500インデックスに30年間ほったらかしにした場合、いったいいくらになるのか

S&P500インデックスの年率リターンを4%と仮定すると、

1年目:62万円

30年目:201万円

62万円投資して、30年後には201万円を手にする!!!

明らかにS&P500インデックスに投資した方がリターンがいい!!??

まぁ株式は思い通りにはいかないのは常々としても、

4600万円もの借金をし、上昇率も担保されておらず、軍用地返還リスクもある投資メリットってあるのかなぁと思いました

リク
リク

うーん、軍用地投資を選択するインセンティブが・・・

まとめ

Business people using digital devices isolated on white background

軍用地投資のメリット

  • 借主が国である(家賃滞納はありえない)
  • 借地料が上昇傾向
  • 銀行も融資に積極的

軍用地投資のデメリット

  • 元金返済がいつでもいいとはいえ、莫大な借金を抱える
  • 借地料・販売倍率の上昇が一定でない(上昇が続くかもわからない)
  • 軍用地返還時のリスクが定かでない
  • インデックス投資に収益がアンダーパフォームする可能性

上昇率の担保や、低金利の確保ができ、初年度から黒字&国が借主(未納がほぼない相手)を考えれば、定額の収益が貰えるのはいいかもしれません!

でも、その裏に4600万円の借金と、今回は計算から省いた取引手数料と固定資産税の支払いを考えると、どうなのかなぁとなりました_φ( ̄ー ̄ )

他にも、売買したいときに買いたい人がいるかどうか、倍率を上げて販売できるのかどうか

ここらへんは、普通の不動産投資と同じ難しい面もあるかなと思います

以上、軍用地投資の投資価値について検討してみました

参考になれば幸いです、それでは!

リク
リク

不動産投資は検討しているため、もっと勉強していこっと!

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